Door verjaring grond verkrijgen: verleden tijd?

Landjepik werd in het verleden ‘beloond’ met het verkrijgen van de eigendom van de grond die werd ingepikt. Als de buurman, of eigenaar van de grond, maar lang genoeg stil bleef zitten, en niet protesteerde tegen de inbezitneming van zijn grond. Dan gaat het wel over een periode van 20 jaar, best lang eigenlijk, waarin geen protest of bezwaar geuit is. Dit is geregeld in de artikelen 3:306 BW en 3:105 BW.

De Hoge Raad wees begin van dit jaar (ECLI:NL:HR:2017:309) een opvallend arrest waarin de mogelijkheid om door verjaring eigenaar te worden, na het voltooien van de periode van 20 jaar van bevrijdende verjaring, doorkruist lijkt te worden. De ‘bestolen’ eigenaar van de onrechtmatig in bezit genomen grond kan namelijk een schadevergoeding of teruglevering van de grond vorderen.

Er moet dan wel aan de volgende voorwaarden voldaan worden:

1. Het moet gaan om onrechtmatige inbezitneming van de grond;
2. Dit onrechtmatige bezitsverlies leidt tot schade bij de formeel juridische eigenaar;
3. Er dient een rechtstreeks verband te zijn tussen het onrechtmatig handelen van de nieuwe eigenaar en de schade;
4. Er moet – uiteraard – sprake zijn van een voltooide verjaringsperiode en het voldoen aan de vereisten voor verkrijging van eigendom na bevrijdende verjaring.

Verkrijging van onroerende goederen door (bevrijdende) verjaring lijkt dus verleden tijd, gezien deze uitspraak van de Hoge Raad. Maar is dat wel zo?

Een aantal aandachtspunten, voor zowel de nieuwe als de oude eigenaar, zijn van belang:

De eigenaar die onvrijwillig zijn grond verloren heeft, dient wel binnen 5 jaar na het bekend worden met het verlies van zijn grond (en dus van de voltooiing van de verjaring) een schadevergoedingsvordering instellen. De verjaringstermijn voor die schadevordering is namelijk 5 jaar. Ook het moment waarop de eigenaar bekend had kunnen zijn met die voltooide verjaring, geldt als aanvangstijdstip van de 5-jaar termijn.

In de uitspraak van de Hoge Raad wordt geoordeeld dat schadevergoeding ook kan bestaan uit een verplichting tot teruglevering van de grond, te weten een vergoeding in natura op grond van artikel 6:103 BW. De oorspronkelijke eigenaar dient daar wel een aantoonbaar belang bij te hebben. Uit een recente uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam blijkt dat dat belang niet per definitie wordt aangenomen (ECLI:NL:RBROT:2017:9336). Indien de teruglevering niet toegewezen wordt, dient bezien te worden welke schade de oorspronkelijke eigenaar geleden heeft. Zeker in het geval van grond van overheidsinstanties zou de waarde hiervan per vierkante meter niet heel hoog ingeschat moeten worden.

Als de door verjaring verkregen grond inmiddels is doorgeleverd aan een nieuwe eigenaar, staat dat in beginsel aan een vordering tot teruglevering in de weg. De schade is immers veroorzaakt door de eigenaar die door verjaring eigenaar is geworden van de grond, niet de nieuwe eigenaar. Een schadevordering tegen degene die de verjaarde grond heeft doorgeleverd zou nog wel mogelijk kunnen zijn.

Als de verjaarde grond bebouwd is, of anderszins in gebruik genomen is, kan dat aan teruglevering in de weg staan. De oorspronkelijke eigenaar mag immers niet verrijkt worden door teruglevering. Een schadevergoeding lijkt ook in dit soort gevallen meer voor de hand te liggen.

Conclusie: de uitspraak van de Hoge Raad heeft ontegenzeggelijk gevolgen voor de verjaringspraktijk. Het is (nog) lastiger geworden om door verjaring eigenaar van grond of onroerende zaken te worden. Toch zijn er nog steeds mogelijkheden om die grond in eigendom te krijgen, wellicht zelfs tegen een relatief lage vergoeding van de waarde van de grond, bij wijze van schadevergoeding.

De inhoud van deze blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Voor meer vragen of informatie over dit onderwerp: mail naar info@ebhlegal.nl