Afwijzing financiering: “goed gedocumenteerd”

Met de woningmarkt weer vol op stoom, en in sommige steden en provincies zelfs oververhit te noemen, gaat er ook weer geregeld iets mis bij het formuleren en inroepen van een financieringsvoorbehoud.

De koop van een woning “onder voorbehoud van financiering” betekent dat er wel een volledig bindende koop tot stand komt, doch onder de ontbindende voorwaarde dat de koper een financiering kan krijgen. Stel: de koper krijgt geen of niet tijdig een financiering, dan dient de koopovereenkomst tijdig ontbonden te worden. De koper kan zich onttrekken aan zijn verplichting tot betaling van de koopsom, storting van een waarborgsom en nakoming leveringsverplichting.

Op zich een heldere regeling, op papier tenminste. Waar het vaak mis gaat zijn de volgende punten.

Te korte termijn voor verkrijgen financiering.

Banken en geldverstrekkende instellingen lopen over in de hypotheekaanvragen en afwikkeling daarvan. Ga er dus niet zomaar vanuit dat een financieringstermijn van 3 of 4 weken lang genoeg zal zijn om de financiering helemaal rond te krijgen. Ook de tussenpersonen en hypotheekadviseurs hebben tijd en ruimte nodig om de aanvragen zorgvuldig te verwerken en in te dienen bij de financiers. Als de termijn niet gehaald wordt, moet er wel een (of meerdere) afwijzing van een bank of financier zijn om te kunnen ontbinden. Zelfs een dergelijke afwijzing is een probleem, in het geval de aanvraag nog in behandeling is, of op een andere wijze onvolledig of onduidelijk is.

Volstaat een afwijzing, of meerdere afwijzingen?

In de koopovereenkomst is geregeld of volstaan kan worden met een afwijzing, danwel dat er meerdere afwijzingen overgelegd dienen te worden. In de standaard NVM akte voor koopwoningen is één afwijzing in beginsel het uitgangspunt. Let wel: de koper en verkoper kunnen strengere eisen overeenkomen. Als partijen overeenkomen dat er twee afwijzingen vereist zijn, en de koper kan slechts een afwijzing overleggen, blijft de koopovereenkomst in stand. De koper heeft geen financiering, maar is wel gebonden aan de koop. De sanctie op niet nakoming kan de 10% boete over de koopsom zijn, maar de verkopende partij kan ook aanspraak maken op levering en de nakomingsboete van drie promille per dag van de koopsom. Geen benijdenswaardige positie voor de koper met een afwijzing, in plaats van de overeengekomen twee afwijzingen.

Tijdstip inroepen voorbehoud financiering + bewijs ontvangst mededeling

In de koopovereenkomst wordt opgenomen wanneer uiterlijk, en op welke wijze, een beroep op het voorbehoud gedaan dient te worden. Veelal kan het beroep op ontbinding ook gericht worden aan de verkopende makelaar (voorzover die een rol speelt uiteraard), en daarnaast aan de verkopende partij. Om discussies te voorkomen of het beroep wel tijdig ontvangen is door de verkopende partij (of de verkopend makelaar) dient gebruik gemaakt te worden van aangetekende brieven (met ontvangstbevestiging!), faxberichten (ouderwets, maar wel met bewijs datering en tijdstip) of bevestiging van ontvangst door de verkoper of de makelaar van de verkoper. Let wel: een mailbericht kan wel een bewijs van verzending inhouden voor de verzender, maar betekent nog niet dat de ontvanger dit mailbericht ook daadwerkelijk ontvangen heeft.

Inspanningsverplichting, al het redelijk mogelijke

In de standaard NVM akte is opgenomen dat de koper “al het redelijk mogelijke” dient te ondernemen om een financiering te verkrijgen. Als de koper wel een (of meerdere) schriftelijke afwijzing financiering kan presenteren aan de verkopende partij, en ook tijdig een beroep doet op de ontbindende financieringsvoorwaarde, welke ook aantoonbaar en tijdig is ontvangen door de verkoper of diens makelaar, kan er nog steeds discussie ontstaan over deze inspanningsverplichting.

Heeft de koper wel de juiste inkomensgegevens verstrekt aan de financier? Is er wel sprake van financiering van de koopsom + 10% of is er een hogere financieringsaanvraag gedaan (bijvoorbeeld om ook een verbouwing mee te financieren)? Bij koop van een stuk bouwgrond speelt ook de vraag of de financiering van de bouw van een woning op die grond ook onderdeel is van de financiering (en dus van een eventuele afwijzing van financiering). Is er sprake van een strategische afwijzing, door een aanvraag in te dienen bij een bank of instelling die bepaalde financieringen vaak afwijst (bijvoorbeeld bij beleggingswoningen en panden)?

Goed gedocumenteerd

De afwijzing dient in de regel “goed gedocumenteerd” te zijn. Achterliggende gedachte hierbij is dat de verkopende partij moet kunnen beoordelen of de ontbinding op goede gronden wordt ingeroepen. Welke financieringsaanvraag is er ingediend, wat is de hoogte van de verzochte financiering, welke voorwaarden (bijvoorbeeld voor de hoogte van de rente, toegegeven: dit speelt in de huidige hypotheekmarkt minder, gezien de historisch lage rentes) worden in de aanvraag aan de hoogte van de rente gesteld, hoe heeft de bank of financier dit alles beoordeeld: allemaal vragen die beantwoord moeten kunnen worden aan de hand van deze documentatie en onderbouwing van de afwijzingen. Een eenvoudig briefje van de bank of financier waarin wordt aangegeven dat de financiering is afgewezen, zal in de regels niet als ‘goed gedocumenteerd’ beschouwd kunnen worden.

Conclusie: denk niet te licht over het inroepen van een financieringsvoorbehoud. De weg naar een tijdig en goed onderbouwd beroep op het ontbreken van financiering ligt bezaaid met obstakels en is mede afhankelijk van de inspanningen van derden, zoals hypotheekadviseurs en banken / financiers. Uiteindelijk is het de koper die verantwoordelijk is voor het tijdig inroepen van het voorbehoud, en de mogelijke gevolgen zoals de contractuele boete of een verplichting om de woning af te nemen.

Wel goed gedocumenteerd, maar mosterd na de maaltijd?

En dan nog dit.

Regelmatig wordt de vraag gesteld op welk moment de verkopende partij kennis moet nemen van de onderbouwing van de afwijzing, waaruit af te leiden dient te zijn dat de afwijzing financiering ‘goed gedocumenteerd’ is.

Uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van uit 2014 (ECLI:NL:RBNNE:2014:2062) zou wellicht de conclusie getrokken kunnen worden dat de onderbouwing tegelijk met het inroepen van de ontbinding op grond van het financieringsvoorbehoud ontvangen dient te worden door de verkopende partij.

In de Groningse casus verliep de financieringstermijn op 31 januari 2013. Vast stond dat de koper drie (!) schriftelijke afwijzingen had ingediend bij de verkoper voor die datum en dus tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan had. Toch komt de Rechtbank tot de conclusie dat de koper de contractuele boete diende te voldoen aan de verkoper, aangezien de afwijzingen uiteindelijk niet goed gedocumenteerd bleken te zijn. Zo ontbraken de door of namens de kopende partij ingediende (financierings)aanvragen en bleek dat er verklaringen over de financieringsaanvragen waren overgelegd die niet afkomstig waren van de aangezochte financiers en banken. Alhoewel de Rechtbank vaststelt dat de onderbouwingen van de afwijzingen ná de datum van verstrijken van de financieringstermijn waren ingediend, is dat tijdstip uiteindelijk niet de reden geweest voor het opleggen van de contractuele boete.

Hieruit (doch ook uit andere uitspraken in de relevante jurisprudentie) valt de conclusie te trekken dat de termijn voor het inroepen van ontbinding (op basis van een (of meer) schriftelijke afwijzing) een uiterste termijn is. Verstrijkt die ongebruikt dan is de koper gebonden aan de koop.

De termijn voor het onderbouwen van de afwijzingen is ruimer, doch niet oneindig. Maar dan dient de onderbouwing uiteraard wel tot de conclusie te leiden dat de afwijzingen ‘goed gedocumenteerd’ zijn en dat de koper ‘al het redelijk mogelijke’ gedaan heeft om de financiering te verkrijgen.

Voor verdere vragen of informatie over dit onderwerp, mail naar info@ebhlegal.nl