Netcongestie en de huur van bedrijfsruimte: wie draagt het risico?

Steeds meer huurders van bedrijfsruimte lopen tegen een probleem aan. Het pand is geschikt en de locatie is goed. Maar de gewenste elektriciteitsaansluiting is er niet of heeft onvoldoende capaciteit.

Netcongestie is geen probleem van de toekomst meer. Het speelt nu al. Het leidt onder meer tot vertraagde openingen en het gebruik van tijdelijke oplossingen, zoals dieselgeneratoren.

De vraag is dan wie het risico draagt. Is een tekortschietende stroomvoorziening een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is? Of komt dit risico voor rekening van de huurder?

Wat is netcongestie?

Netcongestie ontstaat als de vraag naar transportcapaciteit op het elektriciteitsnet groter is dan het net kan verwerken. Een systeembeheerder kan een aansluiting of transportcapaciteit dan niet direct leveren.

Sinds de inwerkingtreding van de Energiewet op 1 januari 2026 is het onderscheid tussen de fysieke aansluiting en de transportcapaciteit duidelijker geregeld. Artikel 3.38 Energiewet ziet op het verkrijgen of wijzigen van de fysieke aansluiting. Artikel 3.46 Energiewet ziet op het transport van elektriciteit.

Een transmissie- of distributiesysteembeheerder kan het doen van een aanbod voor een aansluiting weigeren als onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar is. Daarbij moet de systeembeheerder passende maatregelen nemen om zo snel mogelijk alsnog een aanbod te kunnen doen. Voor het transport zelf geldt dat weigering alleen mogelijk is als op grond van objectieve en technische criteria aantoonbaar onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar is.

Voor huurder en verhuurder is dit onderscheid relevant. Het lost hun onderlinge geschil echter niet op. Ook als de weigering van de systeembeheerder rechtmatig is, blijft de vraag bestaan of de verhuurder tegenover de huurder aansprakelijk is voor het ontbreken van voldoende stroom.

Is een tekort aan stroom een juridisch gebrek?

De vraag draait om het huurrechtelijke gebreksbegrip van artikel 7:204 lid 2 BW.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak. Ook een andere omstandigheid die niet aan de huurder kan worden toegerekend kan een gebrek zijn. Het gaat erom of de zaak daardoor niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

De Hoge Raad heeft dit begrip in het arrest Gemeente Den Haag/Strandpaviljoen Zuid van 27 april 2012 ruim uitgelegd. Het gehuurde moet het genot bieden dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Dat betekent niet dat een ontoereikende elektriciteitsaansluiting altijd een gebrek is. De omstandigheden van het geval zijn bepalend.

Ook de coronajurisprudentie van de Hoge Raad is hierbij relevant. Een overheidsmaatregel die de bedrijfsvoering raakt, maar de zaak zelf niet aantast, levert niet zonder meer een gebrek op. Bij netcongestie kan dat anders liggen. Daar gaat het juist om de aansluiting en de beschikbare capaciteit van het gehuurde.

In de praktijk zijn drie situaties te onderscheiden.

1. Geen voldoende aansluiting bij aanvang van de huur: Ontbreekt bij aanvang van de huur een aansluit- en transportovereenkomst met voldoende gecontracteerd transportvermogen? Dan kan sprake zijn van een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is.

2. Wel een aansluiting, maar onvoldoende capaciteit: Is er wel een aansluiting, maar is het gecontracteerde vermogen onvoldoende voor het specifieke gebruik van de huurder? Dan hangt veel af van de afspraken tussen partijen. Ook van belang is wat de verhuurder wist of had moeten weten over het voorgenomen gebruik van de bedrijfsruimte.

3. Meer capaciteit nodig door gewijzigd gebruik: Past de huurder zijn bedrijfsactiviteiten tijdens de huur aan? En is daardoor meer elektriciteitscapaciteit nodig? Dan ligt het risico in beginsel bij de huurder.

Het Aldi/ASR-arrest

Het Gerechtshof Den Haag heeft zich op 2 september 2025 uitgesproken over een vergelijkbare situatie. Het ging om een geschil tussen Aldi Vastgoed B.V. en ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V.

ASR verhuurde aan Aldi een nog te realiseren winkelruimte als “casco”. De nutsvoorzieningen tot aan de hoofdmeter maakten onderdeel uit van het casco.

Voor de exploitatie van de supermarkt was een zwaardere elektriciteitsaansluiting nodig. De bestaande aansluiting was niet voldoende. De definitieve aansluiting kwam pas later tot stand.

Om de supermarkt toch tijdig te kunnen openen, werden tijdelijk dieselgeneratoren gebruikt. ASR droeg de kosten daarvan.

De vraag was vervolgens wie voor deze kosten moest opdraaien.

Het hof keek naar de huurovereenkomst en naar de manier waarop partijen zich tegenover elkaar hadden gedragen. Daarbij speelde onder meer mee dat ASR zelf de verzwaring had aangevraagd en de netbeheerder had betaald. Ook had ASR de dieselgeneratoren gehuurd. Verder had ASR toegezegd dat voldoende vermogen beschikbaar zou zijn.

Volgens het hof was daarmee duidelijk dat partijen hadden bedoeld dat de zwaardere aansluiting tot de verplichtingen van ASR behoorde.

Het ontbreken van de toereikende aansluiting bij de oplevering kwalificeerde daarom als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Omdat ASR dit gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al kende, was ASR op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk voor de schade van Aldi. Daaronder vielen de extra kosten van de tijdelijke stroomvoorziening en het hogere energieverbruik.

Het arrest laat daarmee zien dat niet alleen de tekst van de huurovereenkomst van belang is. Ook de afspraken en gedragingen van partijen vóór en tijdens de totstandkoming van de huur kunnen bepalend zijn.

Wanneer ligt het risico bij de huurder?

Uit het Aldi/ASR-arrest volgt niet dat ieder probleem met elektriciteitscapaciteit voor rekening van de verhuurder komt.

Ook de kennis van de huurder speelt een belangrijke rol.

Waar de huurder wist, of had moeten weten, dat de aansluiting onvoldoende was, kan het risico bij de huurder liggen.

Dit blijkt bijvoorbeeld uit het zogenoemde Wasserij-arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 13 januari 2015. Daar ging het om een bedrijfsruimte die als wasserij werd verhuurd. De ruimte beschikte niet over een gasaansluiting.

Het hof oordeelde dat geen sprake was van een gebrek. De verhuurder wist niet dat een gasaansluiting een absolute voorwaarde was voor de exploitatie van de wasserij. De huurder had bovendien zelf aanwijzingen dat geen gasmeter aanwezig was, maar had daar onvoldoende onderzoek naar gedaan.

De zaak laat zien dat de mededelingsplicht van de verhuurder en de onderzoeksplicht van de huurder belangrijk zijn bij de verdeling van het risico. Ook het dwalingsleerstuk van artikel 6:228 BW speelt hierbij een rol.

Daarnaast is artikel 6:75 BW van belang. Een tekortkoming kan aan de schuldenaar worden toegerekend als dit op grond van de wet, een rechtshandeling of de verkeersopvattingen voor zijn rekening komt.

Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten in een periode waarin netcongestie al breed bekend was, kan dit relevant zijn. Van een huurder mag dan mogelijk meer onderzoek worden verwacht naar de beschikbare elektriciteitscapaciteit.

Praktische aandachtspunten voor de huur van bedrijfsruimte

Netcongestie maakt het belangrijk om vóór het sluiten van een huurovereenkomst duidelijkheid te hebben over de beschikbare stroomcapaciteit.

Voor zowel huurder als verhuurder is het daarom verstandig om vooraf onderzoek te doen naar de bestaande aansluiting. Ook de mogelijkheden en termijn van een eventuele verzwaring moeten worden onderzocht.

Voor de huurder is het verstandig om, als uitgebreid vooronderzoek niet mogelijk is, duidelijke afspraken te maken over de geschiktheid van het gehuurde voor het beoogde gebruik.

Heeft de huurder een grote elektriciteitsbehoefte? Denk bijvoorbeeld aan laadpalen, elektrische machines of verduurzaming. Leg dan duidelijk vast wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen of uitbreiden van het gecontracteerd transportvermogen.

Ook is het verstandig om vast te leggen wat er gebeurt als de benodigde capaciteit niet tijdig beschikbaar komt. Denk aan een ontbindingsmogelijkheid, een opschortingsregeling of een duidelijke regeling voor tijdelijke voorzieningen.

De gebrekenregeling voor bedrijfsruimte is bovendien van regelend recht. Partijen kunnen daarvan dus in veel gevallen afwijken. Daarbij geldt wel de belangrijke beperking van artikel 7:209 BW. Een afwijking ten nadele van de huurder is niet mogelijk als de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huur kende of had behoren te kennen.

Heeft zich eenmaal een capaciteitsprobleem voorgedaan? Dan moet de huurder ook kijken naar mogelijke schadebeperkende maatregelen. Een tijdelijke noodvoorziening kan daarbij een rol spelen.

De les voor de praktijk is daarom ook eenvoudig: onderzoek de beschikbare elektriciteitscapaciteit vóór het sluiten van de huurovereenkomst. Leg vervolgens duidelijk vast wie het risico draagt als de benodigde capaciteit niet beschikbaar is.