Huur je horecapand via je bierleverancier? Let op wat je tekent

Veel horecaondernemers huren hun café, kroeg of restaurant niet rechtstreeks van een vastgoedeigenaar, maar van een brouwerij . Dat klinkt misschien als een handige constructie, en in sommige gevallen is het dat ook , maar er kleven juridisch gezien serieuze risico’s aan. Twee aspecten verdienen daarbij bijzondere aandacht:

• de onderhuurrelatie op zichzelf; en
• de verplichting om uitsluitend bier van die leverancier af te nemen.

Samen kunnen die twee elementen een ondernemersleven flink compliceren.

Hoe werkt de constructie?

De brouwerij is eigenaar of hoofdhuurder van een horecapand. Zij verhuren, of verhuren door ,aan de horecaondernemer, de onderhuurder. Als tegenprestatie, of als aanvullende contractuele verplichting, moet de huurder al zijn bier bij diezelfde leverancier afnemen. Soms is dat verplicht via een exclusiviteitsbeding in het huurcontract, soms via een aparte leveringsovereenkomst die onlosmakelijk aan de huur is gekoppeld.

Op het eerste gezicht lijkt dit win-win: de leverancier verzekert zich van afzet, de ondernemer krijgt een pand. Maar de praktijk laat een grimmiger beeld zien.

De onderhuurpositie: een zwakkere basis

Als onderhuurder huur je niet van de eigenaar van het pand, maar van een tussenpersoon. Dat heeft directe gevolgen voor je huurbescherming. In Nederland biedt de wet weliswaar ook aan onderhuurders van bedrijfsruimte bescherming (artikel 7:269 BW biedt in bepaalde gevallen doorhuur bij het einde van de hoofdhuur), maar die bescherming is niet vanzelfsprekend en kent strikte voorwaarden.

Gaat de hoofdhuurovereenkomst tussen de brouwerij en de eigenaar (om welke reden dan ook) ten einde, dan komt jouw positie als onderhuurder direct onder druk te staan. Je hebt in beginsel namelijk geen directe rechtsverhouding met de eigenaar, en die is niet automatisch gebonden aan wat jij met de brouwerij hebt afgesproken. Afhankelijk van de omstandigheden kun je proberen een beroep te doen op directe voortzetting van de huur met de eigenaar, maar dat is geen garantie.

Kortom: je bent als huurder minder zeker van je zaak.

Het biergebod: wanneer wordt keuzevrijheid een ketenbinding?

De verplichting om uitsluitend bij één leverancier te kopen — ook wel een exclusief afnamebeding of biergebod genoemd — is op zichzelf niet ongebruikelijk in de horeca. Maar in combinatie met een huurrelatie krijgt het een ander karakter: jouw toegang tot je bedrijfsruimte staat of valt bij de relatie met die ene leverancier.

Weiger je te voldoen aan de afnameverplichting, of verschilt je inzicht over de te betalen bierprijs? Dan loop je het risico dat de leverancier de huurrelatie inzet als pressiemiddel. Dat kan variëren van het dreigen met ontbinding van de huurovereenkomst tot daadwerkelijke opzegging. En dan staat je onderneming opeens op de tocht — niet omdat je slecht hebt gehuurd, maar omdat je een commercieel geschil hebt over bier.

Vanuit mededingingsrechtelijk perspectief zijn dergelijke exclusieve afnameverplichtingen overigens ook niet vrij van risico voor de bierbrouwer. Langlopende, vergaande exclusiviteitsverplichtingen kunnen in strijd zijn met artikel 6 van de Mededingingswet (of artikel 101 VWEU), zeker als ze de mededinging op de markt merkbaar beperken.

Wat zijn de risico’s samengevat?

De combinatie van onderhuur en gedwongen bierafname creëert een dubbele afhankelijkheid. Je bent afhankelijk van de brouwerij voor je pand én voor je inkoop. Dat geeft die partij een buitengewoon sterke onderhandelingspositie, terwijl jij als ondernemer weinig alternatieven hebt zonder je locatie op het spel te zetten. Concreet betekent dit:

• je locatiezekerheid is fragiel. Eindigt de hoofdhuurovereenkomst of gaat de brouwerij failliet, dan ben je geen eigenaar van je huurrecht;
• je bent gebonden aan één inkoopprijs. Als de bierprijs stijgt en je kunt niet elders inkopen, heeft de leverancier de vrijheid om die prijs te dicteren.
• ontbinding van huur als sanctie. Tekortschieten in de afnameverplichting kan namelijk worden gekoppeld aan het huurrecht, waardoor de inzet bij elk commercieel conflict radicaal wordt opgehoogd.

Wat kun je doen?

Als je in een dergelijke constructie zit of er één overweegt, zijn er een aantal punten waarmee je rekening moet houden.

1. Laat het contract nauwkeurig controleren voordat je tekent, met bijzondere aandacht voor de koppeling tussen de huurovereenkomst en de leveringsverplichtingen. Vraag je af of de afnameverplichting in duur en omvang proportioneel is, en of er een prijsmechanisme is dat je beschermt tegen willekeurige prijsverhogingen.
2. Overweeg daarnaast te bedingen dat jouw huurrecht jegens de eigenaar wordt vastgelegd, bijvoorbeeld via een rechtstreekse overeenkomst met de eigenaar of een kettingbeding ten gunste van jou. Dat biedt bescherming als de tussenpersoon (de brouwerij) wegvalt;
3. Als je in zo’n situatie zit en er wrijving ontstaat, zoek dan tijdig juridisch advies.