Regeling plankosten exploitatieplan op 1 april 2017 in werking getreden; een betere onderhandelingspositie voor ontwikkelaars en andere bouwers?

Bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 is aan gemeenten de bevoegdheid toegekend om exploitatieplannen vast te stellen. Daarbij heeft de wetgever destijds al onderkend dat het noodzakelijk zou zijn om ontwikkelaars en andere aspirant-bouwers in bescherming te nemen tegen gemeenten die deze bevoegdheid mogelijk al te enthousiast zouden toepassen.

Uit de Nota van toelichting behorende bij het Besluit ruimtelijke ordening (Stb. 2014, 174) blijkt dat de wetgever er rekening mee heeft gehouden dat ook een ambtenaar en een gemeentelijk bestuurder soms maar mensen zijn (en de eigen financiële belangen zouden kunnen laten prevaleren): “Het is wenselijk de hoogte van bepaalde kostenposten te begrenzen. Voorkomen moet worden dat een gemeente te royaal gebruik maakt van de mogelijkheden die de kostensoorten bieden voor het in rekening brengen van kosten. Tevens kan de begrenzing bijdragen aan een efficiënte inzet van gemeentelijke kosten.”

In verband hiermee staat in artikel 6.2.6 van het Besluit ruimtelijke ordening al sinds 2008 de bevoegdheid opgenomen om, voor belangrijke kostensoorten die bij exploitatieplannen aan de orde kunnen zijn, een ministeriële regeling te kunnen vaststellen.

Op 1 april 2017 is de Regeling plankosten exploitatieplan 2017 van kracht geworden. Ondanks hetgeen in het bovengenoemde citaat tot uitdrukking is gebracht, heeft het daarmee bijna negen jaar moeten duren alvorens het zover is gekomen. Eerder was in 2010 al wel een ontwerp voor de regeling bekend gemaakt. Blijkens de toelichting op de regeling was er nadien nogal wat overleg noodzakelijk om de organisaties van gemeenten, projectontwikkelaars en bouwers op één lijn te krijgen.

Tot twee maanden geleden hebben deze partijen het bij gebieds- en perceelontwikkelingen moeten doen met het ontwerp van de regeling die in 2010 was gepubliceerd. In de praktijk bestond er wel een ‘reflexwerking’. Een groot aantal gemeenten pasten het ontwerp van regeling in de praktijk al toe ondanks het feit dat de ministeriële regeling nog niet was vastgesteld.

Dat gebeurde echter zeker niet in iedere gemeente. Wanneer een gemeente dit niet deed, leek daar weinig tegen in te brengen. Voor zover mij bekend is in de rechtspraak de afgelopen negen jaar vooruitlopend op de vaststelling van de regeling nog niet de vraag aan de orde gesteld (of en) in welke mate bij de vaststelling van een exploitatieplan van de regeling van dit ontwerp kon worden afgeweken. Voor zover mij bekend is tot dusver alleen de ‘omgekeerde’ rechtsvraag aan de orde geweest: De rechtsvraag of een gemeente het ontwerp terecht had toegepast. In de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt dat geaccepteerd (ABRvS 13 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1977 en ABRvS 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2055).

Waarom is het definitief worden van de regeling nu zo belangrijk? Het definitief worden van de regeling betekent dat die regeling voor de plankosten uit die regeling bij de Afdeling kan worden afgedwongen in het geval een exploitatieplan moet worden vastgesteld. Daarmee lijkt een ontwikkelaar of andere aspirant-bouwer niet langer enig procesrisico bij de Afdeling te kunnen lopen over de vraag of en onder welke omstandigheden een gemeente van het ontwerp kan afwijken.

In artikel 3 van de regeling is namelijk uitdrukkelijk bepaald dat het bedrag aan plankosten dat ten hoogste op ontwikkelaars en andere aspirant-bouwers kan worden verhaald moet worden bepaald aan de hand van deze regeling: “Het bedrag aan plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, is een optelsom van de kosten van de in de bijlage genoemde producten of activiteiten, voor zover die bij het exploitatieplan van toepassing zijn. De ten hoogste te verhalen kosten per product of activiteit worden bepaald aan de hand van de bijlage.”

Daarmee beïnvloedt de vaststelling van de regeling ook de onderhandelingen over de exploitatiebijdrage tussen ontwikkelaars en aspirant-bouwers en gemeenten. Als het goed is zijn de beide partijen er zich van bewust dat de Regeling plankosten exploitatieplan 2017 haar schaduw vooruit werpt. In het geval partijen niet tot een anterieure overeenkomst kunnen komen, moet een exploitatieplan worden vastgesteld met de maximering van de kosten die in deze regeling staat opgenomen.

Dat lijkt inderdaad te betekenen dat ontwikkelaars en andere aspirant-bouwers een betere onderhandelingspositie hebben verkregen in de onderhandelingen over de exploitatiebijdrage voor een gebieds-of perceelontwikkeling. Wat mij betreft is meer duidelijkheid en meer zekerheid belangrijk voor beide bij dergelijke onderhandelingen betrokken partijen. Meer dan eens zijn de afgelopen jaren gebieds- of perceelontwikkelingen vertraagd omdat partijen nogal moeite hadden om tot een juiste waardering en een juiste prijs voor plankosten te komen.

De inhoud van dit blog is algemeen van aard. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.