Koop en verkoop woning: schriftelijk?

Stel: u wilt uw woning verkopen en in het plaatselijke café bereikt u – onder het genot van een hapje en een drankje – hierover overeenstemming met een koper. Bij gebrek aan bierviltjes worden de afspraken mondeling gemaakt.
Is dit een bindende overeenkomst?

Mondelinge overeenkomsten zijn in beginsel net zo bindend als schriftelijke. Schriftelijke zijn echter te prefereren gelet op de bewijskracht hiervan.
Voor de aankoop van een woning is echter in de wet bepaald (artikel 7:2 lid 1 BW) dat wil een particulier hieraan gebonden zijn, de overeenkomst schriftelijk moet zijn aangegaan.
Het gaat dan om de particuliere koper, niet zijnde een bedrijfsmatig handelend persoon.
Ná het ondertekenen van de koopovereenkomst en het ter hand stellen van de koopovereenkomst geldt verder een bedenktijd van drie dagen (artikel 7:2 lid 2 BW).

De bedenktijd, én het schriftelijkheidsvereiste, zijn ingevoerd om de particuliere koper te beschermen tegen onduidelijke afspraken of overhaaste aankoopbeslissingen. Het kopen van een woning is immers vaak een beslissing met zeer grote financiële consequenties.
Als de afspraken op papier staan zijn de gevolgen van die beslissing eenvoudigweg beter te overzien. Is er een financieringstermijn overeengekomen, wordt er een bouwkundige keuring met voorbehoud gemaakt, zijn er andere lasten of beperkingen? Allemaal zeer relevante en essentiële zaken, om over de exacte koopprijs en de leveringsdatum nog maar te zwijgen.

Binnen de drie dagen bedenktijd kan de koopovereenkomst dan ook worden ontbonden door de particuliere koper.
NB: De bedenktijd kan volgens de wetgever slechts één keer worden benut (artikel 7:2 lid 2 BW). Daarin is bepaald dat het recht van de koper om de overeenkomst te ontbinden niet opnieuw ontstaat als binnen zes maanden nadat de koper van de bedenktijd gebruik heeft gemaakt een nieuwe koop tot stand komt.

Terug naar de beginvraag: indien er sprake is van een particuliere koper, is deze dus niet gebonden aan de gemaakte mondelinge afspraak. Er is immers geen schriftelijke overeenkomst. Dit nog daargelaten het feit dat deze koper ook nog eens recht heeft op drie dagen bedenktijd, indien de koop wel op papier gezet zou zijn.

Maar, bent ú ook gebonden aan de mondelinge afspraak, als (particuliere) verkoper? Kan uw kroeggenoot u  dwingen tot naleving van de gemaakte afspraken?

In een uitspraak van de Hoge Raad (HR 9 december 2011, LJN BU7412) is bepaald dat ook de particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. Deze verkoper moet dan dus niet aan te merken zijn als een bedrijfsmatig handelend persoon. Zonder schriftelijke koopovereenkomst kunt u zich dus nog onttrekken aan de mondelinge afspraken. Tot het opstellen van een schriftelijke koopovereenkomst kunt u in dat geval niet gedwongen worden.

De Hoge Raad bepaalt hierbij nog wel dat – in uitzonderlijke gevallen – de particuliere verkoper verplicht is tot het betalen van een schadevergoeding. Dan moet er wel sprake zijn van het onterecht inroepen van het schriftelijkheidsvereiste. Maar tot nakoming van de mondelinge overeenkomst zal het dan niet kunnen komen.

Dan nog een laatste variant: u bent zelf een professionele verkoper van vastgoed, of uw kroeggenoot is dat, en u bereikt mondelinge overeenstemming over de verkoop van uw woning.

In dat geval heeft de Hoge Raad overwogen dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt voor een professionele aan- of verkoper. Wordt met een professioneel handelende partij een mondelinge koopovereenkomst gesloten, dan is een beroep op het ontbreken van een schriftelijkheid koopovereenkomst niet mogelijk. U bent gebonden en uw woning is verkocht. Proost!

Al naar gelang de hoedanigheid van uw rol in een aan- of verkoopproces van onroerende zaken (koper – verkoper / particulier – professioneel), dient dus beoordeeld te worden of er sprake is gebondenheid, of niet.